La transmission d’un patrimoine immobilier soulève des questions en lien avec la meilleure option : donation ou succession. Chacune de ces solutions nécessite d’être scannée à la loupe, en sachant que les conséquences fiscales, juridiques et patrimoniales peuvent être significatives.
La donation immobilière : en pleine propriété ou en nue-propriété
La donation immobilière consiste en un transfert de propriété effectué de son vivant, généralement en faveur de ses enfants. Cette démarche permet de transmettre en réduisant les droits de succession puisque le patrimoine transmis au décès aura été allégé.
Les avantages de la donation sont multiples : cette approche permet de bénéficier d’abattements fiscaux. En France, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans, sans que le donataire n’ait à payer de droits de donation dans cette limite. Au-delà de ce montant, un barème progressif s’applique, mais les droits demeurent moins élevés que ceux liés à la succession.
Autre avantage à noter : la possibilité pour les donataires de profiter immédiatement du bien immobilier de leur vivant, dans le cadre d’une donation de la pleine propriété. En revanche, si un démembrement de propriété a été réalisé, le donateur qui devient usufruitier continue à tirer profit du bien (l’occuper ou encaisser les loyers en cas de mise en location). La nue-propriété est alors transmise aux enfants, c’est-à-dire que ces derniers en détiennent les murs.
En anticipant la transmission, les héritiers peuvent bénéficier de la valorisation immobilière à sa valeur actuelle qui est inférieure à celle dans le futur au moment de la succession. Cela permet de réduire l’impact des droits qui seraient calculés sur une base plus élevée si la transmission se faisait après le décès. En apprendre davantage sur euodia. fr.
Attention aux points suivants qui sont à considérer avant de poser les bases d’une donation :
- l'impossibilité de revenir en arrière : la donation est irrévocable. Une fois que le bien a été transmis, le donataire en devient propriétaire sans qu’il soit possible de revenir sur cette décision. Cette irrévocabilité peut poser problème si les relations familiales se détériorent ou si le donataire ne respecte pas les volontés du donateur. Certaines conditions exceptionnelles sont toutefois prévues par la loi (exemple : ingratitude de l’enfant ou infidélité du conjoint dans le cas d’une donation au dernier vivant).
- l’impact sur la part réservataire des héritiers : il est important de respecter les droits des héritiers réservataires. Ces derniers bénéficient d’une part minimale du patrimoine ; la donation peut venir empiéter sur cette part si celle-ci n’a pas été correctement calibrée.
La succession : la transmission suivant les règles de dévolution successorale
La succession est le mécanisme juridique par lequel les biens d’une personne sont transmis à ses héritiers après son décès. Contrairement à la donation, elle intervient sans que le défunt n’ait pris de mesures anticipées.
La simplicité et l’absence de formalités immédiates font partie des avantages de cette option. Une fois le décès constaté, les héritiers doivent simplement se conformer aux règles de transmission définies par la loi ou par un testament.
Citons aussi le choix de la jouissance en pleine propriété ou en démembrement, selon les préférences du conjoint survivant et des héritiers. La part de chacun est alors déterminée selon les règles de dévolution successorale.
Cependant, la transmission par succession génère des droits élevés, en fonction de la valeur de l’immobilier. Les héritiers directs tels que les enfants et le conjoint bénéficient certes d’abattements, mais c’est la valeur de la pleine propriété qui sera taxée. Attention, car la succession peut engendrer des conflits entre héritiers, notamment si le défunt n’a pas laissé de testament. En effet, la transmission par décès ne permet pas de garantir que les volontés du défunt seront respectées.
